另一方面，购房者基于对房屋质量的担忧及对政府有关部门的信任等原因，在交房时则往往要求建设单位出示《竣工验收备案表》，否则就以未达到交付条件为由拒绝收房，相关纠纷涉由此产生。而司法实践对此问题的裁量尺度也不尽相同。

尤其是2018年《辽宁省物业管理条例》实行后，第四十四条明确规定了“新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续”有关矛盾更显突出。

今天小编就推荐京师大连分所单崇玥律师，从有关法律规定及司法实践角度对《竣工验收备案表》是否为法定交房条件进行探讨，并针对相关情形提出建议。

一、竣工验收及其备案有关法律规定

（一）国家级法律、行政法规、部门规章及规范层面

有关规定散见于《合同法》第279条、《建筑法》第61条、《建设工程质量管理条例》第49条和第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》《住宅建筑规范》（GB50386-2005）第11.0.1条等。

根据上述规定可见：国家层面的法律法规，仅要求商品房交付使用前必须经建设单位组织相关单位验收合格，并要求建设单位在规定时间内通知完成备案。但对于达到交房条件的验收合格文件到底是开发商及有关勘查、设计、施工、监理共同出具的《竣工验收报告》，还是质量监督管理部门出具的《竣工验收备案表》，并未给出答案。而《住宅建筑规范》（GB50386-2005）第11.0.1条虽然明确规定“住宅应满足下列条件，方可交付用户使用，“在当地建设行政主管部门进行备案”，但其作为建设部颁发的国家标准，非认定合同条款是否有效的有效法律或行政法规，并且，该规范仅适用住宅，对于同属商品房的公建等房屋并不适用。

（二）地方性法律、法规

以辽宁省为例，仅2018年2月1日起施行的《辽宁省物业管理条例》在第44条 “新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。”，但《辽宁省物业管理条例》等均属地方性法律法规，同样不属于认定合同条款是否有效的有效法律依据。

二、相关判例

由于上述国家法律、法规层面规定的不清晰，而《住宅建筑规范》及《辽宁省物业管理条例》等规定效力层级的不够。因此，关于《竣工验收备案表》是否属于商品房交付必要条件的纠纷层出不穷。在司法实践中大体有以下两种观点。

（一）竣工验收备案表》属于法定交房条件，未取得则不符合交房条件，不得得交付使用。

判例1：珠海市中级人民法院在（2015）珠中法民三终字第60号判决书中认为：认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均应是已取得建设主管部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》，涉案合同中约定的交付条件即建设单位组织的竣工验收及消防验收，低于上述法律规定的验收合格条件，一审法院以法定标准作为涉案房屋交付标准正确，本院予以维持。

判例2：广州市中级人民法院院在（2014）穗中法民五终字3861号判决书中认为：“原审认定以取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》作为涉案房屋的交付条件，并判令南大公司应向黎容霞承担自合同约定期限届满次日起至取得前述《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》并通知收楼之日止的延期交楼违约金并无不妥，可予维持。”

 判例3：最高人民法院在（2015）民申字第1045号裁定书中认为：于本案而言，琼海市建设工程质量安全监督站质检站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。欧博公司关于由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件、无需琼海市建设工程质量安全监督站质检站出具验收备案表的主张因无法律依据而不能成立。

（二）《竣工验收备案表》非法定商品房交房条件，证明商品房验收合格的文件为开发商（建设单位）组织有关单位共同出具的工程竣工验收报告。

判例1：大连市中级人民法院在（2015）大民二终字第00937号判决书中认为：案涉房屋经过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位验收并形成了《建筑工程竣工验收报告》，确认了案涉房屋验收合格，依照《建筑法》第六十一条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定，案涉房屋符合交付使用的条件，也达到了案涉合同约定的交楼条件，原审判决认定以竣工验收报告作为交楼条件，并无不当。曾妍认为应以《竣工验收备案表》作为交楼条件，既不符合案涉合同的约定，也无法律依据，本院不予采信。

  判例2：辽宁省高院在（2015）辽审一民抗字第43号判决书中认为：备案是竣工验收合格后进行的，备案与否不影响竣工验收合格的效力。验收合格是交付的法定条件，而备案不是法律、行政法规规定的交付条件和标准。在双方当事人签订的《商品房买卖合同》未将备案约定为交付条件的情况下，亦不能以未将验收文件备案为由认定出卖人违约。。

判例3：广东省高级人民法院在（2016）粤民申5678号裁定书中认为：2015年1月15日，案涉房屋经过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位验收并形成了《建筑工程竣工验收报告》，确认了案涉房屋验收合格，依照《建筑法》第六十一条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定，案涉房屋符合交付使用的条件，也达到了案涉合同约定的交楼条件，原审判决认定以竣工验收报告作为交楼条件，并无不当。曾妍认为应以《竣工验收备案表》作为交楼条件，既不符合案涉合同的约定，也无法律依据，本院不予采信。

通过上述有关案例梳理可见，虽然最高人民法院在（2015）民申字第1045号《民事裁定书》中认为，竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。

但该判例非指导性和公告性案例，加之我国并非判例法国家，因此不同地域不同级别的法院的态度也不尽一致，并无统一规则，辽宁及大连地区各级法院，对此也一直持有否定观点。

但是对购房者来说，在无法争取在《商品买卖合同》中将《竣工验收备案表》约定为商品房交付条件之一时，遇到有关纠纷时也并非完全无能为力，购房者可在律师的帮助下，综合考察管辖地法院对此问题的态度及有关法律、地方性法规等，制定有效的诉讼策略，如有关法院对此持否定观点，也可从开发商组织的竣工验收本身是否合法、取得《竣工验收备案表》前是否应由开发商承担物业服务费等角度来争取自身合法利益的维护。